Comment estimer la valeur du Parc des Princes ?

Ce n’est pas le type de bien que l’on retrouve sur le Bon Coin, ni même en vitrine des agences immobilières du quartier. Depuis quelques mois, la problématique autour de la vente du Parc des Princes a gonflé. En plein Mondial, Nasser al-Khelaïfi et la mairie de Paris s’envoyaient des pics par médias interposés, alors que, selon L’Équipe, le PSG aurait proposé 40 millions pour acquérir l’antre de la porte de Saint-Cloud. « Vous pensez vraiment que le Parc vaut moins que Leandro Paredes acheté 50 millions d’euros ? », avait alors rétorqué dans Le Parisien Emmanuel Grégoire, premier adjoint d’Anne Hidalgo, qui ne semblait pas réticent à l’idée d’une vente. Mais le 14 janvier, l’édile fermait définitivement la porte au PSG : « Très clairement, le Parc des Princes n’est pas à vendre. Et il ne sera pas vendu. »

Un terrain à près de 500 millions

Coup de bluff pour faire monter les enchères ou réelle conviction de conserver le stade au sein du patrimoine parisien ? En tout cas, le montant de la première offre soumise par le club a quelque peu décontenancé la mairie. Alors combien vaut le Parc des Princes ? Déjà, on pourrait s’intéresser au prix du terrain. Situé dans le 16^e arrondissement, quartier chic de la capitale, le prix au mètre carré est assez élevé. « Ça vaut entre 10 000 et 11 000 € », estime Anisse Si-Fodil, gérant d’Abagestim, agence immobilière la plus proche du Parc. Et encore, ce tarif est l’un des plus faibles de l’arrondissement : « Justement parce qu’il y a le Parc des Princes comme nuisance. Si vous vous éloignez un peu, du côté Roland-Garros, c’est encore plus cher. » En regardant sur le cadastre, registre public où figurent des renseignements sur les propriétés foncières, on constate que la surface de l’enceinte est de, très exactement, 47 189 m², soit 4,72 hectares. À 10 000 euros le mètre carré, on obtient donc une valeur de 471 890 000 euros pour le terrain. Rien qu’avec ça, on est bien loin des 40 millions offerts par le club.

Le PSG met en avant les investissements qu’il a faits dans la rénovation du stade, à hauteur de 85 millions d’euros, pour faire baisser l’addition. D’autant plus que le club avait promis de lâcher 500 millions de plus pour son agrandissement à 60 000 places (actuellement 47 929). Un investissement colossal que le club semble désormais conditionner au rachat du Parc. « C’est quelque chose qui a été acté dans le dernier contrat qui a été signé entre la ville et le Parc des Princes. Ce sont eux qui reviennent sur leur parole », assure pourtant Nicolas Bonnet-Oulaldj, président du groupe des élu(e)s communistes au Conseil de Paris et opposé à la vente. « Le Qatar arrive, achète, efface la mémoire de la France. Je ne veux pas faire du chauvinisme ou du nationalisme, mais ce n’est pas possible. On ne peut pas tout acheter et il faut qu’ils comprennent », assure-t-il.

« C’est comme si demain il y a un orchestre privé qui est financé par Bolloré, c’est le meilleur orchestre du monde, il veut être à plein temps à la Philharmonie, et l’État vend la Philharmonie. Jamais on imaginerait ça. Pareil pour le Louvre », illustre le conseiller municipal. Mais ce n’est pas parce qu’on n’est pas vendeur qu’on ne peut pas estimer un bien. Selon Anisse Si-Fodil, le juste prix doit se trouver au-dessus de 500 millions. Pareil pour Nicolas Bonnet-Oulaldj : « Franchement, je ne suis pas un expert en évaluation de l’immobilier, mais je pense qu’on est entre 600 millions et un milliard. » L’agent immobilier, ancien joueur de National avec l’ES Saint-Gratien, et l’élu communiste s’accordent toutefois sur le fait qu’il est très compliqué de donner une estimation, voire impossible. « C’est-à-dire que c’est quelque chose qui est tellement ancré dans l’histoire parisienne qu’estimer un coût comme ça, c’est assez compliqué. Est-ce que ça vaut 1 milliard ? Est ce que ça vaut 400 millions ? Est ce que ça vaut 40 millions ? Aujourd’hui, personne n’est en capacité d’estimer, à part la mémoire historique et tous les événements qui y ont lieu. »

Trois méthodes possibles

Personne, vraiment ? Pourtant il existe la Direction nationale d’interventions domaniales (DNID). « C’est une mission de contrôle sur les valeurs. On va s’assurer que lorsqu’une collectivité publique vend, elle ne cède pas en dessous de sa valeur », résume Alain Caumeil, le directeur de la DNID. Malheureusement, pour qu’elle puisse présenter une estimation, il faut qu’elle soit saisie, ce qui n’est pas encore le cas concernant le Parc des Princes. Toutefois, son directeur assure qu’ils ont déjà commencé à se renseigner et qu’ils se tiennent prêt, même si cette situation est « un peu floue ». À défaut de pouvoir donner une estimation, Alain Caumeil affirme qu’il est possible d’évaluer ce bien, aussi particulier soit-il. Et ce, selon trois méthodes : « La méthode des cash flow, où on étudie les comptes de l’occupant du stade. C’est celle qu’on aimerait bien appliquer et qu’on ne peut pas utiliser pour les stades, en tout cas en France », car les clubs ont des comptes déficitaires. La seconde méthode est celle de la comparaison, par rapport aux autres cessions. Sauf qu’en France, ce n’est jamais arrivé. « Donc ce qu’on a commencé à faire, c’est essayer de voir toutes les cessions qui ont été faites pour des clubs de foot en Europe. On a visiblement quelques dizaines d’opérations, avec des stades de natures très différentes, de grandeurs différentes, avec des clubs prestigieux, des clubs qui le sont un peu moins ». Enfin, « la troisième approche, et qui nous semble la plus intéressante, c’est de raisonner sur le coût de la reconstruction à neuf d’un stade. Et donc pratiquer des abattements sur sa valeur pour toutes les dépenses qui seraient utiles pour sa remise à l’état de l’art ». Estimer la valeur du Parc est donc possible, mais pour ça, les négociations entre le club et la mairie doivent reprendre. Au pire, on fait une coloc’ ?